买学区房也未必能进牛小北京家长在赌什么

放大字体  缩小字体 2021-07-17 12:07:44 来源:《财经》杂志
​  海淀区,入学新规是最大不确定因素;西城区,好学区正被重新定义  文|张光裕王博陈嘉瑶    7月12日,西城区幼升小录取。
买学区房也未必能进牛小北京家长在赌什么

  海淀区,入学新规是最大不确定因素;西城区,好学区正被重新定义

  文|张光裕王博陈嘉瑶

  

  7月12日,西城区幼升小录取结果正式出炉,月初,海淀区的录取工作也尘埃落定。它们是北京教育资源最丰富的两个区,也是最受追捧的学区房市场。

  今年的录取情况对两个区都有特殊的指向标意义,西城区是首次执行多校划片政策,而海淀虽已多校划片2年,但今年是首次用电脑派位。

  多校划片是北京为调控房价和实现教育公平下的一剂猛药。海淀是较早的试验田。2018年,海淀区就宣布“自2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。”市场称其为“1911政策”。去年,西城区也发布相似政策,以2020年7月31日为界,被称为“731政策”。

  而在临界日期前买房的家庭,录取顺位靠前,不受多校划片政策影响。

  依中学升学情况,北京坊间将小学由好到坏区分为“牛小”、“普小”和“渣小”,“牛小”对应的小区价格昂贵。多校划片政策意味着买了学区房也不一定能进“牛小”,但过去一年,市场并未因此降温。

  海淀西城两区的房产中介告诉记者,自去年10月至今年5月,西城常见的60平米左右的学区房,普涨100余万元,涨幅约在10%。同期海淀区的涨幅更高,超过20%。

  一掷千金的家长们当然对政策知情,但明显地,他们对多校划片后的录取结果持乐观预期。

  而在这个月,录取结果令部分家长哗然。顺位靠前的学生占满了“牛小”学位,不少在临界日期后买房的家庭被调剂,他们昂贵的投资落得一场空。失败案例在家长圈流传,学区房市场因此风声鹤唳。

  这次录取对西城、海淀的学区房会有多大影响?《财经》记者采访发现,西城区一些传统热门学区已在降价,“好学区”正被重新定义。海淀区目前受到的冲击不大,但明年将落地的新落户儿童入学规定引发了市场焦虑,受此影响,海淀学区房市场可能在下半年迎来“末班车”热潮。

  西城:隔壁学区也好才是真的好学区

  德胜和月坛是西城区的两个传统优质学区,有育翔、育民等多所一流小学。过去半年里,德胜学区的最高成交价接近20万元/平米。

  这一次,“731”后在这两学区买房的新生家长不用等到录取结果公布,就已经知道没戏了。在填报志愿环节他们就发现,房子对口的“牛小”呈灰色不可选。不仅如此,学区里的其它小学也不可选,只能选择隔壁学区尚有余位的“普小”为第一志愿。而且作为外来户,他们被调剂的概率很大。

  家长中流传甚广的一个极端案例是,某户人家住着德胜“牛小”的对口房源,却被调剂到了什刹海学区的鸦儿胡同小学。一位西城家长说,他此前根本没听说过这所学校。某房产中介告诉记者,德胜、月坛今年被分配到周围学区的新生共有100多个,“731”后买房的几乎无人幸免。

  一位家长对《财经》记者说:“‘731’后买房的人清楚自己顺位靠后,大家的确是在赌一把概率。但没想到的是,根本连上赌桌的机会都没有。”

  西城区和去年“731”多校划片政策同时宣布的还有“6年一学位”政策,后一条政策颁布得太晚,是造成如今局面的最直接原因。

  所谓“6年一学位”,即一套房子在6年内只有一个登记入学的位置(符合生育政策的除外)。也就意味着只有前房主的孩子小学毕业了,新房主的孩子才能入学,这就为学区房交易加了一道筛子,区域的生源数量也就可控了。

  但在2020年之前,西城没有这条政策,于是孩子幼升小录取完成后,房子随时可进入市场交易,第二年就可让另一个孩子入学。极端情况下,一套房子可供6个家庭上学所需。

  就这样,在西城的热门学区,有资格上学的孩子和可提供的学位出现了明显的供需失衡。而德胜、月坛学区,一所学校对应的住宅数量最多,因此矛盾尤为突出。

  这两个片区的供需矛盾可能会再持续几年。一方面,“6年一学位”政策不会立竿见影,2020年前积攒起的合资格生源可能仍需数年消化;另一方面,我国2015年全面放开二胎政策,未来几年正是适龄儿童入学高峰。

  据此判断,未来几年德胜、月坛学区调剂比例恐怕不会低。如果调去的是中等偏上的学校,家长们尚可接受,他们最怕的是被调去“渣小”。

  于是,家长选购学区房的逻辑在发生变化。以前要买的是进“牛小”的确定性,而现在要买的是不进“渣小”的确定性。未来的“好学区”,是区内所有学校都在基准线之上,不能强弱明显分化。而且,不但本学区要这样,周围的其它学区也得是这样。

  需求在转向,房价也随之涨落。以德胜、金融街这两个学区来举例分析。它们都是西城传统的顶级学区,区内的学校上限高,下限也不低。

  不同点在于,金融街片区各学校对应的住宅少,没有那么多学生。一位金融街房产中介告诉记者,之前因为孩子太多,德胜学区的名校三帆小学得自行设定购房落户年限,购房四五年后才有入学资格。而在金融街,入学当年买房也来得及。

  所以今年金融街学区的孩子即使被调剂,也不至于跨区。这位中介说,“731”后购买宏庙小学、第二实验小学这两所“牛小”对口房子的家庭,虽80%都遭遇调剂,不过被分配的都是区内可接受的小学。

  另外,与金融街直接相邻的西长安街、展览路等学区,学校水平也相对均衡,调去“渣小”的概率比较小。一位家长向记者描述她的想法:“就近入学原则下,总能在周围分个还不错的空位。”而德胜学区位于西城区的西北角,直接毗邻的只有什刹海学区。按民间的排名,这个学区7所小学里有3所是实力较弱的二流二类。

  总结下来,德胜跨区调剂概率高,跨区后分去“渣小”概率也高。而金融街的确定性高得多。

  这个区别已经反映在房价上。裕中东里小区位于德胜学区,这里目前的二手房普遍报价为15余万元/平米,相当于过去6个月成交价格的最低值。而在金融街片区,普遍报价位于过去6个月成交价均值以上。

  金融街中介预测,调剂的不稳定性会使客源向“普小”房源转移,该片区内的学区房价差收窄。顶级小学房源价格会保持稳定,而中等偏上学校的房源将小幅抬升。

  海淀:下半年或现“末班车”抢位潮

  与西城区相比,海淀区家庭在本次幼升小中虽也受到些冲击,但并不剧烈。海淀早在2016年就发布了“6年一学位”政策,于是在过去5年里,新迁入的适龄儿童数得到了限制。此次幼升小被调剂的概率并不算高。

  中关村学区、海淀学区是海淀的顶级学区,分布着中关村一、二、三小等名校。据房产中介统计,在中关村一小对口范围内,2019年1月1日后购房且今年入学的新生有70多人,被调剂的不到15人,比例在20%以下。调剂均在区内,被分去的中关村四小、人大附中实验小学也都不差。而在中关村三小对口的万柳片区,也仅有个别小区有个位数的被调剂案例。

  综合来看,在这些区域即使是“1911”这一时点后买房,直接进入对口小学仍是大概率事件。受其支撑,这里的房价在录取结果出炉后没有明显波动。

  在海淀区,家长预期与现实的落差集中在派位的执行方式上。记者从海淀区小学招生办公室了解到,2019年、2020年执行多校划片政策时,未使用电脑派位,而是各学校间相互人工协调。

  一位紫竹院学区的家长告诉记者,观察那两年的实际执行情况,家长们的理解是,对“1911”之后购房家庭的调剂是依照购房的先后顺序执行的。买得越早,被调走的概率就越小。正是在这样的预期下,2019年夏季入学之后,海淀学区房市场仍像过去一样火热。

  2021年4月,海淀区教委入学工作实施意见提出要执行“电脑派位”。对这个字眼,一些家长和潜在购房者的理解是,派位不是完全随机的,会依购房时间有一定的优先级设置。

  但最终结果并未如此,家长们发现买房早的可能会被调剂,买房晚的可能会留下。海淀区小学招生办公室告诉记者,对同档顺位下溢出的学生,派位是完全随机的,今后也大概率会继续这样执行。

  这一变化削弱了学区房的确定性,但不会对购房决策有重大影响。真正支配市场情绪的重大变化是,2022年1月1日后才落户海淀的儿童申请入小学时,将不再对应登记入学划片学校,在区内协调解决。这条政策被称为“2211政策”。

  《财经》记者曾就“2211政策”采访海淀区小学招生办公室,受访工作人员表示,该政策只适用于入学当年在海淀无房的家庭。对于有房家庭,依照房产先于户籍的原则,入学时适用“1911政策”。

  但是,在海淀区教委官网发布的政策原文和热点问答中,并未对这一点给出明确解释。因此目前在市场上,买卖房屋的家长们、地产中介们不敢掉以轻心,多抱着宁可信其有、不可信其无的心态。正是这种心态,而不是教委的本意,在左右着市场交易。

  对“2211政策”的影响力,市场上还没有形成统一的判断,有人乐观有人悲观。

  乐观的看法认为,政策肯定会坚持就近入学的大原则,不太可能大跨度地打乱再分配,因为那样会衍生出很多新麻烦,可操作性不大。而目前的对口划片学校,就是就近原则下的最优解。再加上从近两年的派位情况看,各学区的生源数和学位数基本匹配,需要调剂的人数不多。于是他们认为,“2211”政策落地后,入学格局不会有大变化。

  不过经历过今年西城、海淀两区幼升小的惊吓,持乐观看法的人变少了一些。现实教育他们,低估政策影响力是会付出代价的。万一被在整个海淀区随机分配呢?家长们正慎重考虑这种可能性。

  这样的焦虑可能会让下半年的海淀学区房市场涌起短暂的热浪。从今年中关村的入学数据看,即使是“1911”后买房,上对口“牛小”的几率还是非常高。当确定性变成限时的奢侈品时,就不缺肯为它买单的人。中关村一位房产中介感受到,一些之前关注西城区的客户正在向他的片区转移。他预感下半年的成交不会少。

  悲观的声音认为这会是最后的狂欢。一位海淀学区房房东相信, “2211”政策落地后,学区房的买家群体会变得非常狭窄,“只有赶在孩子出生前买才不受影响。孩子已经出生的没必要买了,再迁户口过来也没意义。但没生孩子的年轻人,有几个有足够的购买力呢?”

  金岳的孩子将在2023年入学。按照出生人口数据,这一年适龄入学儿童会达到峰值。准备买房的她正在海淀的一流学区和西城的中等偏上学区纠结。如果现在选择海淀,孩子能上更好的学校,但很可能2022年后无人接盘,房子资产贬值;选择西城的中偏上学区则恰好相反。

  无人接盘的状况真会发生吗?恐怕即使“2211”政策真的让学区房与“牛小”不再强挂钩,海淀和西城仍不缺对其趋之若鹜的家长。

  上“牛小”不是目的,它们只是好中学的前站,北京的优秀中学集中分布在海淀、西城两区。历年高考中,北京市考上清华北大的学生,有七八成都出自海淀或西城的中学。

  而北京有一条重要的升学规则:除极个别拔尖录取的少年班外,升中学时不能跨区。也就意味着,要想未来上海淀、西城的顶级中学,必须要先在这两区上小学。所以未来,就算学区房不能保证上“牛小”了,但为了保留进好中学的可能性,一定会有冒着分去“渣小”的风险也要买海淀、西城房子的家长。

  长远看,“好学区”会被重新定义,房价会随之涨落。与其它区相比,海淀区和西城区的学区价值百科虽在重构,但整体地位难以动摇。

  作者为《财经》记者

责任编辑:何中夫

原标题:买学区房也未必能进牛小北京家长在赌什么

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