红刊财经 张哲
绿城我国于近期发布的半年报显现，其上半年运营收入仅为186.58亿元，同比下滑44.4%；净赢利为20.6亿元，同比下降11.9%。因为绿城上半年结转的物业收入根本发生在2016年与2017年。而从绿城我国2016年及2017年的预售状况来看，其合同出售额别离为1139亿元和1463亿元，出售额同比增加率别离高达58%和28.4%。由此可见，绿城2019年运营收入的“根底”并不差。
对运营收入大幅下滑的状况，绿城我国董事会主席张亚东解说称，首要原因是上半年的竣工节奏出现了问题。据《红周刊》记者了解，绿城除了因竣工节奏差于预期导致运营收入增速下滑之外，还存在疑似为“冲成绩”违规交房的现象。绿城实在的成绩表现，或许比年终成绩陈述中所出现的下滑起伏更大。从全年成绩方针来看，在多个楼盘遭受业主维权的状况下，绿城我国要完结其全年成绩方针也面对较大的应战。
为“冲成绩”违规交房？
尽管绿城我国上半年营收和净利双双下挫，但毛利率和净利率有较大改进，别离到达32%和16.5%。绿城方面表明，毛利率的明显增加首要是因为陈述期内物业出售占比居于前列的济南玉兰花园、海南蓝湾小镇、杭州桃源小镇等项目商场承受度较高，出售状况杰出，出售毛利率较高。
不过，在绿城上半年收入中占比较大的济南玉兰花园项目，却存在疑因“冲成绩”而违规强制业主交房，乃至工程质量不合规等现象。《红周刊》记者了解到，现在该项目因未经过归纳检验即交房的行为已被济南市住宅和城乡建造局房地产商场监管处责令整改，但相关违规问题仍未处理，现在二期项目约有六栋楼的业主被强制交房。
上述项目全称为济南“高新绿城·玉兰花园”，由绿城我国和济南高新控股集团有限公司（下文简称“济南高新”）合作开发，归于绿城重要的商业代建项目之一，也是对其半年报成绩奉献较大的项目之一。该项目在陈述期内的收入为16.81亿元，占绿城当期总营收的10.6%。据该项目业主介绍，小区部分业主的购房合同约好的交房时间为2019年5月底，另一部分则为2019年年末。
现在第一批合同的交房日期早已曩昔，但工程建造却未竣工——小区内处处堆砌着水泥砖块，没有正常行走的路途（9月10日开端铺设沥青，用时一周）；业主家中也未正常通水、电、燃气，无法满意日常日子的根本需求。
尽管部分业主出于学区落户或寓居需求等原因都被逼交房，但交房的业主仅收到了项意图分户检验存案表，未收到竣工检验存案表。对此，北京市东元律师事务所合伙人李松表明，开发商在向业主交房的一起需交给行政主管部门批阅的竣工检验存案表及分户检验存案表。未经过归纳检验的商品房不符合法律规矩的交房条件，开发商构成违约。
记者了解到，济南市住建局房地产商场监管处现已于2019年5月29日就项目方的违规交房行为下发了责令整改通知书，通知书表明，上述项目存在的未经归纳检验存案交给的行为违反了《山东省城市房地产开发运营办理条例》《山东省房地产开发项目竣工检验存案方法》，并责令项目公司赶快完善手续并向业主做好解说和安慰作业。不过，三个月曩昔了，项目方至今仍未完结相关归纳检验手续。
有房地产企业资深财政人士向《红周刊》记者剖析称，开发商未经过法定检验程序便违规交房，或许是因为遭到购房合同条款、年度成绩结算及成绩增加等方面的压力。“开发商与业主的购房合同中一般都约好了房子的交给时间，当时每家企业的施工压力都很大，假如不能到期交房，一是面对业主索赔，二是年度成绩会遭到影响。因而经过衡量后，大大都企业都挑选按期交房再做好后续补葺。”
因而，从绿城上半年的出售收入结转状况来看，假如没有绿城玉兰花园项意图“违规交房”，绿城的成绩下滑起伏或许还会更大。
值得一提的是，《城市商品房预售办理方法》规矩，因为开发企业的原因，承购人未能在房子交给使用之日起90日内获得房子权属证书的，除开发企业和承购人有特别约好外，开发企业应当承当违约职责。据绿城玉兰花园项目业主介绍，5月底以来就连续有业主在开发商施加的压力下收了房，但因为房子没有经过归纳检验，业主们无一能够顺畅处理产权证。依照以上《办理方法》的规矩，绿城及其合作方是否应对此承当违约职责？
代建项目遭质疑
事务方式存在许多问题
张亚东在8月份的年中成绩会上表明，绿城代建板块现在正在预备根底性作业，按上市规矩稳步推动。此前界面新闻曾报导，绿城现已于7月下旬正式建立绿城办理集团上市领导小组和上市作业小组，别离担任上市作业的全体统筹和谐与详细事务执行。尽管绿城的代建事务现已进入上市预备期，其开展状况却并不达观。
《红周刊》记者注意到，尽管近年来代建事务在绿城我国出售成绩中的全体比重出现上升趋势，但其开展状况却并不安稳。2016年至2018年，绿城我国代建事务出售额占总合同出售额的比重别离为15.9%、29.4%、35.3%，到2019年上半年，这一数据现已高达50.4%。不过，代建事务近年来的增速下滑严峻，2018年代建事务出售额同比增加率为28.4%，较2017年同期下滑109.2个百分点。2019年上半年，绿城我国代建事务出售额则较去年同期下滑11.1%至249亿元。
详细到事务层面，据记者不完全统计，云南昆明绿城春江明月小区、山东青岛即墨中航绿城抱负城、山东济南章丘中康绿城百合花园小区、济南绿城玉兰花园等多个代建项目均因工程质量等问题存在不同程度的业主维权，其间中康绿城百合花园小区乃至有部分楼栋因违规施工被推倒重建。
绿城房地产建造办理集团有限公司董事长李军曾在2018年的博鳌房地产论坛上表明，局势逼着开发商进行快周转、控本钱、降规范，房子质量也越来越差，明后年（2019年、2020年）或许迎来我国房地产职业投诉和维权高峰期，他还称一向劝身边的搭档这两年不要买房。现在一语成谶，绿城代建好像也卷入了这场“维权高峰期”。
以上文中说到的济南绿城玉兰花园二期项目为例，该项意图一份验房陈述显现，济南绿城玉兰花园项目二期的房子质量存在多处不合格，比方室内墙面以及地上均存在多处起砂、空鼓开裂问题，墙面抹灰层强度低，外墙及楼板管道处渗漏水等。业主们曾与小区物业（绿城服务）交流房子工程与小区建造问题，但相关担任人却向业主表明，“业主以为工程存在问题能够提，物业也会催促施工单位整改，但不或许做到让业主们肯定满意。”
记者还了解到，该项目三期工程处于在建在售状况，四期工程（玉园）也进入了宣扬阶段，但二期工程却被曝存在虚伪宣扬、严峻减配等状况。据业主介绍，开始签订合一起项目方曾以一期项意图样板间为宣扬样本，并声称二期项目是一期项意图晋级之作，二期的价格也比一期高许多。但二期项意图大门建造、儿童游乐设备、美化等却与项目方开始的许诺有着大相径庭，业主们尽管测验采纳各种方式进行维权但均未成功。
对此，财经评论员严跃进向记者表明，因为地产开发的周期较长，一期项目全体优于二、三期项意图状况的确较为遍及。项目在分阶段开发并出售的过程中，一期项目与二期项意图联系很重要，假如开发商没有执行好“一房一价”准则，导致在相同的定价规范下二期项目严峻减配或许与一期项目差异较大，从而引发业主维权的话，极有或许对后续项意图出售构成必定的冲击。
实际上，绿城的代建项目近年来一向颇受争议。绿城的代建事务分为三种方式，政府安顿房代建、商业代建和本钱代建。尽管绿城的初衷是完结品牌输出与轻财物运营，但从部分代建项意图维权状况来看，这一战略决策好像正在逐渐耗费“绿城规范”的“主力”效应。严跃进说到，因为代建项目中代建方与托付方的和谐本钱较大、工程监理不到位，往往简单导致房子质量问题频出但难以追责的窘境。此外，也存在部分按约代建后却仍是原开发商担任项目建造的状况，工程建造与物业办理天然难以满意购房者的希望，也就不得不面对由品牌输出变为品牌耗费的为难境况。
对此，有业界知情人士向记者剖析称，代建事务之所以存在工程质量问题频发、难以追责等现象，首要是该事务方式的内涵逻辑出了问题。
“代建事务存在的最大问题是商业方式不行商场化，代建方在项目中简直是零危险的，投资方与代建方达到合作联系后，一切的危险都在投资方身上，代建方的工程进度与工程质量状况对其本身简直没有影响。在这种状况下，工程天然会存在许多瑕疵。一起，也正是因为代建事务方式不行商场化，更易发生权责不清楚的现象，激起职责主体间的争议。”
谈及代建事务方式的未来，上述业界人士以为，因为现在全国城镇化率有近60%，土地非常稀缺，加之房地产金融方针和调控方针日益收紧，日后拿地的将大都为龙头房企，斗室企拿地的概率在逐渐下降。而龙头房企又具有自己的品牌优势和开发方式，没有斗室企那么激烈的代建合作方面的需求，一起代建事务本身商业方式又存在必定坏处，开展空间非常有限。
品牌高溢价年代正曩昔？
全年出售方针料将承压
“据守产品质量”与“绝不降价”作为绿城我国创始人宋卫平一向坚持的“绿城方式”，为绿城带来了明显的品牌溢价优势，也曾在危险时间救绿城于水火。但现在，绿城的高溢价优势却面对来自内部与外部的两层应战。
张亚东曾坦言，因为遭到限价方针等的约束，绿城的溢价才能表现不出来，这也是绿城现在面对的一个巨大压力。此外，越来越多的项目维权事情也让绿城从旧日以产品质量为王的宝座上下跌。
《红周刊》记者注意到，在营收与净利大幅下滑的一起，绿城我国2019年以来的合同预售状况也不算达观，上半年出售增加简直堕入阻滞。到2019年6月30日，绿城我国总合同出售金额较去年同期下滑1.5个百分点至743亿元。
尽管绿城我国在2018年年报中表明公司2019年全体可售货源超越2900亿元，张亚东在年头的绿城内部会议上却将一季度出售成绩的下滑归咎于“没有货卖”，并称2019年一季度的绿城是最苦楚的。
但是，走出第一季度的绿城好像并未脱节出售成绩下滑的趋势，从其前六个月未经审阅营运数据来看，除了3月份的合同出售额与去年同期相等，并在6月份完结出售增加以外，其他月份均处于下滑状况，1月、2月、4月、5月别离同比下滑23%、5.6%、4.5%、2.3%。尽管至8月份，绿城合同出售额已冲击至1023亿元，但与其年头立下的1800亿元方针比较，完结率仅为43%。
值得注意的是，在出售增速乏力的一起，绿城新增货源的土地本钱却在逐渐走高。新增土地区域同坐落杭州、宁波、温州、武汉、天津、西安等中心城市，绿城我国2019年上半年新增土地均匀楼面价却高达1.28万元/平方米左右，较去年同期的1.01万元/平方米增加约27%。半年报显现，长三角作为绿城我国的重要战略区域，可售货值占比高达66.3%。不过，该区域内的杭州、宁波、温州等要点城市相同面对较严厉的限价方针，在土地本钱上升、方针承压的一起，绿城也相同面对较大的盈余压力。
对此，有资深业界人士剖析称，在阅历本年上半年的土拍热之后，杭州、姑苏、武汉等热门城市加大了调控力度。当时各地楼市调控方针都没有松动的痕迹，的确会使产品力较强的项目无法释放高溢价优势，紧缩赢利空间。而关于绿城这类品牌口碑较好的房企而言，项目质量维权事情的迸发也的确会影响商场对其品牌价值的认可。
此外，跟着银根的不断收紧，房企下半年纷繁敞开“抢收方案”，部分项目乃至面对紧缩赢利降价出售的境况。因而，关于上半年成绩方针完结欠安的企业而言，下半年亦面对着较大的竞赛压力，这对企业的成绩增加与盈余提高而言都是不小的应战。
